Re: Taux d'abattement des LMNP en micro-bic

[jpp_nice]

Il n'y a même pas à réfeléchir dès lors que le meublé est classable sans frais bien sur...

[jean-luc16]

Il n'y a même pas à réfeléchir dès lors que le meublé est classable sans frais bien sur...

sans frais ? tu rêve là Je ne connais pas les tarifs demandés pour la visite de classement en Charente, comme je ne serai concerné qu'en juillet 2012 .... mais ça m'étonnerait que ce soit gratuit , comme ça a été le cas pour ma viste de classement de 2007 qui avait été faite par l'UDOTSI de la Charente .

[Jean-Claude17]

Il n'y a même pas à réfeléchir dès lors que le meublé est classable sans frais bien sur...

sans frais ? tu rêve là Je ne connais pas les tarifs demandés pour la visite de classement en Charente, comme je ne serai concerné qu'en juillet 2012 .... mais ça m'étonnerait que ce soit gratuit , comme ça a été le cas pour ma viste de classement de 2007 qui avait été faite par l'UDOTSI de la Charente .

Jean Luc pour les frais ils sont de 80 € mais il est envisagé que le montant soit ajusté aux environs de 130 €.

[jpp_nice]

Je voulais parler d'éventuels travaux pour être aux normes. 80 € ou 130 € pour bénéficier de 21 pts d'abattement supplémentaires, il n'y a pas trop à réfléchir...

Exemple pour 10 000 € de C.A.
2 100 € d'abattement supplémentaire
Sur une tranche à 5,5% ca fait déjà : 115,50 €
Et la CSG 12,1% sur les 2 100 € gagnés : 254 €
Gain total lié au classement : 369,60 € / an. On peut payer 80 € pour un classement valable 5 ans non ?

[Jean-Claude17]

Je voulais parler d'éventuels travaux pour être aux normes. 80 € ou 130 € pour bénéficier de 21 pts d'abattement supplémentaires, il n'y a pas trop à réfléchir...

Exemple pour 10 000 € de C.A.
2 100 € d'abattement supplémentaire
Sur une tranche à 5,5% ca fait déjà : 115,50 €
Et la CSG 12,1% sur les 2 100 € gagnés : 254 €
Gain total lié au classement : 369,60 € / an. On peut payer 80 € pour un classement valable 5 ans non ?

Expliqué comme ça JPP no problème.

[jean-luc16]

Il n'y a même pas à réfeléchir dès lors que le meublé est classable sans frais bien sur...

sans frais ? tu rêve là Je ne connais pas les tarifs demandés pour la visite de classement en Charente, comme je ne serai concerné qu'en juillet 2012 .... mais ça m'étonnerait que ce soit gratuit , comme ça a été le cas pour ma viste de classement de 2007 qui avait été faite par l'UDOTSI de la Charente .

Jean Luc pour les frais ils sont de 80 € mais il est envisagé que le montant soit ajusté aux environs de 130 €.

Vous connaissez les prix en Charente-Maritime ? Quel sont les organismes accrédités pour ce nouveau classement ? Je vais essayer de demander ce qui se pratique en Charente et je vous dirai.

[jean-luc16]

Je voulais parler d'éventuels travaux pour être aux normes. 80 € ou 130 € pour bénéficier de 21 pts d'abattement supplémentaires, il n'y a pas trop à réfléchir...

Exemple pour 10 000 € de C.A.
2 100 € d'abattement supplémentaire
Sur une tranche à 5,5% ca fait déjà : 115,50 €
Et la CSG 12,1% sur les 2 100 € gagnés : 254 €
Gain total lié au classement : 369,60 € / an. On peut payer 80 € pour un classement valable 5 ans non ?

ça meritait bien une explication, je croyais en effet que tu parlais des frais de viste de classement ...
De toute façon si on veut prendre les chéques vacance et aussi pouvoir recevoir des clients ou les CE ou les Mairies payent une partie du séjour, il faut au minimum le classement prefectoral . Mais comme Gilbert l'a trés bien expliqué, si se faire classer c'est juste dans le but d'avoir des avantages fiscaux, pas besoin de faire de travaux, à moins bien sûr de viser un classement plus élévé . Il ne faut pas oublier que la Taxe de Séjour augmente avec le nombre d'étoiles et aux derniéres nouvelles, de plus en plus de communes ou CDC votent son application.
Pour les impôts, reste à savoir si on aura toujours l'abattement de 71% ....

[Gilbert]

De mon coté, pour la visite de classement de mon gîte en décembre dernier j'ai payé 80€.
Le plus amusant, c'est que pour ce prix là, j'ai eu deux rapports de visites avec des resultats differents:
- le premier rapport a classé mon gîte 3 étoiles avec une capacité d'hébergement de 3 personnes. Comme le fait d'etre 3 etoiles ne me convenais pas (triplement de la taxe de séjour à faire payer à mes hôtes si la préfecture me classait ainsi) j'ai demandé à l'organisme habilité pour réaliser la visite et instruire le dossier de demande de classement de revoir leur copie pour ne me classer qu'une etoile (sachant que mon seul objectif est d'être classé pour "peut-etre" (mais c'est pas sûr) echapper au passage de 71% à 50% de l'abattement.
Il m'a été alors proposé tout d'abord d'instruire un dossier pour 2 étoiles 4 personnes (sachant que m'ont t'il dit par email que pour 4 personnes, les 3 etoiles passeraient probablement encore !) mais devant mon insistance à n'avoir qu'une seule etoile, ils ont accepté ma requete, il est vrai peu ordinaire.
- le deuxième rapport a donc classé mon gîte 1 etoile pour 4 personnes. C'est ce rapport que j'ai envoyé en préfecture fin décembre pour demander le classement de mon gîte.

Dans l'état actuel des dossiers dont je dispose (les 2 dossiers approuvés par un organisme de contrôle habilité), je pourrais même communiquer sans mentir ainsi:
"gîte certifié conforme par l'ADT67 aux critères de classement préfectoral 3 étoiles pour 3 personnes" (et ceci même si le classement qui sera délivré par la préfecture n'est, suite à ma demande, que d'une seule étoile). Mais je ne le ferai pas, tout simplement parce que jamais aucun client ne m'ayant demandé si mon gite etait classé, je pense qu'ils s'en foutent. Et je respecte suffisamment le fait qu'ils s'en foutent pour ne pas leur faire payer 3 fois plus de taxe de séjour inutilement d'où cette démarche de limiter le classement à 1 etoile (car dans ce cas, la taxe de séjour est au mini comme pour les gîtes non classés).

Evidemment, pour une demande de classement 1 etoile, le rapport de visite fait du coup apparaitre un nombre de point nettement plus elevé que ce qui est requis pour un tel classement:
Nombre de point obligatoires atteint: 141 par rapport à 138 minimum
Nombre de points optionnels atteint: 96 par rapport à 19 minimum
Il reste à voir comment la préfecture va interpreter ça (sans se poser de question en classant 1 étoile - en considerant qu'il y a une erreur de dossier et en le renvoyant pour une demande 3 etoiles). Je vous raconterai la suite quand j'aurai le retour de la préfecture.

Gilbert

[Gilbert]

Je voulais parler d'éventuels travaux pour être aux normes. 80 € ou 130 € pour bénéficier de 21 pts d'abattement supplémentaires, il n'y a pas trop à réfléchir...

Exemple pour 10 000 € de C.A.
2 100 € d'abattement supplémentaire
Sur une tranche à 5,5% ca fait déjà : 115,50 €
Et la CSG 12,1% sur les 2 100 € gagnés : 254 €
Gain total lié au classement : 369,60 € / an. On peut payer 80 € pour un classement valable 5 ans non ?

Tu as tout a fait raison. Dans mon cas, j'ai 1000€ environ à gagner par an si l'abattement reste à 71% au lieu de tomber à 50%. Ca merite de prendre "le risque" de dépenser 80€ pour 5 ans (peut être pour rien, c'est vrai) pour gerer ce risque.

Gilbert

[jean-luc16]

J'attends avec grand intérêt les conclusions de la prefecture pour ton "cas" Gilbert, car je suis aussi dans le cas ou je veux rester 3 étoiles, voir passer en 2 étoiles ( pour les mêmes raisons que toi ) alors que j'ai les points pour du 4 étoiles DONT JE NE VEUX PAS , j'espére pour toi que ta requête sera acceptée

[Annie]

eh bien... d'ici la visite pour ce classement en 2012, je me demande si je n'aurais pas pris une autre voie pour cette maison, ça commence à me lasser toutes ces directives, impôts, taxes etc... j'ai reçu un message du cesu, ils suppriment l'abattement de 15 points sur la base du salaire réel... jen ne sais pas encore ce que cela peut représenter mais après la CFE... quoi d'autre ????
mon souci c'est que je n'ai pas envie de la louer à l'année ni de la vendre alors si quelqu'un a des idées.... en sachant que la location meublée "tout court" je n'y crois pas, il n'y a pas de travail saisonnier...
Annie

[Gilbert]

eh bien... d'ici la visite pour ce classement en 2012, je me demande si je n'aurais pas pris une autre voie pour cette maison, ça commence à me lasser toutes ces directives, impôts, taxes etc... j'ai reçu un message du cesu, ils suppriment l'abattement de 15 points sur la base du salaire réel... jen ne sais pas encore ce que cela peut représenter mais après la CFE... quoi d'autre ????
mon souci c'est que je n'ai pas envie de la louer à l'année ni de la vendre alors si quelqu'un a des idées.... en sachant que la location meublée "tout court" je n'y crois pas, il n'y a pas de travail saisonnier...
Annie

J'au reçu le même message du CESU. Je pense qu'il va falloir faire un bilan de tout ça en fin d'année pour voir ce qu'il en est mais quand je compare la manière dont sont taxés les revenus du gîte par rapport à ceux de ma micro-entreprise:

Gîte: (en LMNP)
- Imposition directe sur un bénéfice de 29% (voire 50% si ça bouge) du CA par ajout de ces revenus à ceux du foyer fiscal
- CSG+RDS à 11% du bénéfice soit à 3,19% (voire 5,5% si ca bouge) du CA
- CFE ou taxe d'habitation

Micro-entreprise (création de sites Web et formation en référencement - en libéral)
- Imposition directe sur un bénéfice de 100% du CA par ajout de ces revenus à ceux du foyer fiscal
- CFE selon le CA mais avec valeur minimale de 600€ même si le CA est de zero.
- CSG+RDS probablement calculé sur 11% du C.A.

Quand on compare les deux il n'y a pas photo, le business du gîte reste bien plus rentable à partir du moment ou l'amortissement de l'investissement du gîte a eu lieu (ce qui est mon cas aujourd'hui).

Gilbert

[Annie]

vu de cette façon, c'est certain... pour moi c'est taxe d'habitation + CFE....
en 2010 j'ai eu quelques frais et non des moindres avec la chaudière entre autres donc de toute façon, il faut que je rentabilise pour amortir !!!
mais tout de même... ras le bol...
Annie

en fait, il faudrait comparer une location de gîte avec une location normale...

[brigitte]

Annie, si tu ne veux pas louer à l'année, il n'y a pas de solution
en sachant qu'en louant à l'année, tu payes aussi la taxe foncière, équivalente semble t'il à la cfe,
les autres frais, c'est vrai, rien à voir.

Lors de notre repas des giteurs alsaciens, Gilbert a fait faire un tour de table afin que chacun se présente, et donne sa motivation à faire des gites ou chambres, une grande partie des loueurs ont des gites, parce qu'ils ne veulent plus ou pas des locataires à l'année, ce n'est pas la raison principale, parce que la charge de travail, n'a rien à voir, mais beaucoup l'ont exprimé.

la cfe a bien mis les comptes à plat, pour nous 1433 € faut les sortir quand même
le ras le bol est général, la France est un pays qui n'aime pas les entrepreneurs,
sauf pour les taxer, d'où notre taux de chômage,
mine de rien, le tourisme crée énormément d'emplois, si tous les gites de mon village (600 habitants) fermaient, les 3 restaurants pourraient fermer aussi, l'épicerie aussi.....plein de petits emplois de ménage qui mis bout à bout, font quand même vivre du monde, même si c'est des fois de l'appoint, mais ça personne ne le comprend.

[jean-luc16]

Brigitte : la taxe fonciere tout le monde la paye , c'est une taxe independante de toute activité, basée sur la propriété fonciére .

Pour le CESU : quel rapport avec les gîtes, je ne comprends pas trés bien vous payez quoi en rapport avec cette activité en chéque emploi ?

Gilbert : CFE ou Taxe d'habitation , pas partout , il y a beaucoup de communes ou c'est CFE ET Taxe d'Habitation , beaucoup de communes ne font pas le choix d'en exonerer les exploitants de gîtes , pourquoi se priver d'un revenu supplémentaire

[jean-luc16]

vu de cette façon, c'est certain... pour moi c'est taxe d'habitation + CFE....
en 2010 j'ai eu quelques frais et non des moindres avec la chaudière entre autres donc de toute façon, il faut que je rentabilise pour amortir !!!
mais tout de même... ras le bol...
Annie

en fait, il faudrait comparer une location de gîte avec une location normale...

sûr que si tu veux moins d'embêtement , tu loue à l'année, plus de CFE, c'est le locataire qui paye la taxe d'habitation et tu peux deduire tes factures de travaux pour leur montant réél , les années de "gros travaux" c'est trés interressant .
Suivant l'evolution des diferents impôts et taxes auquels les gîtes sont soumis de plus en plus, j'envisage moi aussi d'arrêter et de louer la maison en location classique à l'année .

[Gilbert]

Pour le CESU : quel rapport avec les gîtes, je ne comprends pas trés bien vous payez quoi en rapport avec cette activité en chéque emploi ?

En fait, pas de rapport avec nos gîtes. Pour nous, ça concerne la personne qui vient à la maison nous aider pour le ménage et probablement pour Brigitte aussi. Mais cette hausse de 15% des cotisations patronales, ca contribue aussi à ce phénomène de "raz le bol" des augmentations des charges !

Gilbert

[jean-luc16]

Pour le CESU : quel rapport avec les gîtes, je ne comprends pas trés bien vous payez quoi en rapport avec cette activité en chéque emploi ?

En fait, pas de rapport avec nos gîtes. Pour nous, ça concerne la personne qui vient à la maison nous aider pour le ménage et probablement pour Brigitte aussi. Mais cette hausse de 15% des cotisations patronales, ca contribue aussi à ce phénomène de "raz le bol" des augmentations des charges !

Gilbert

ok , je me doutais un peu, bien que théoriquement ça ne rentre pas dans ce qu'il est autorisé de régler avec le CESU , tant qu'il n'y a pas de contrôle ...

[Gilbert]

Pour le CESU : quel rapport avec les gîtes, je ne comprends pas trés bien vous payez quoi en rapport avec cette activité en chéque emploi ?

En fait, pas de rapport avec nos gîtes. Pour nous, ça concerne la personne qui vient à la maison nous aider pour le ménage et probablement pour Brigitte aussi. Mais cette hausse de 15% des cotisations patronales, ca contribue aussi à ce phénomène de "raz le bol" des augmentations des charges !

Gilbert

ok , je me doutais un peu, bien que théoriquement ça ne rentre pas dans ce qu'il est autorisé de régler avec le CESU , tant qu'il n'y a pas de contrôle ...

Tu n'as pas compris Jean Luc.
Ca concerne le menage à notre domicile et non dans le gîte (je précisais bien "à la maison"). Brigitte, comme Dominique travaillent toute la semaine et avec les entrées/sortie du gîte le samedi ça ne laisse pas beaucoup le temps de s'occuper de notre propre maison, d'où le fait de se faire aider et de regler en CESU, ce qui est tout a fait conforme à ce type de paiement.

Gilbert

[Anne de la Yaute]

vu de cette façon, c'est certain... pour moi c'est taxe d'habitation + CFE....
en 2010 j'ai eu quelques frais et non des moindres avec la chaudière entre autres donc de toute façon, il faut que je rentabilise pour amortir !!!
mais tout de même... ras le bol...
Annie

en fait, il faudrait comparer une location de gîte avec une location normale...

sûr que si tu veux moins d'embêtement , tu loue à l'année, plus de CFE, c'est le locataire qui paye la taxe d'habitation et tu peux deduire tes factures de travaux pour leur montant réél , les années de "gros travaux" c'est trés interressant .
Suivant l'evolution des diferents impôts et taxes auquels les gîtes sont soumis de plus en plus, j'envisage moi aussi d'arrêter et de louer la maison en location classique à l'année .

Eh bien, moi, je n'ai pas intérêt à louer le gîte à l'anné car, bien qu'il fasse 180 m2 avec 1500 de terrain, je ne pourrai pas le louer plus de 650 euros / mois si je veux trouver des locataires !! En faisant gîte, je gagne tout simplement le double !! Sans compter les soucis d'impayés, les détériorations et j'en passe !!!

[jean-luc16]

Pour le CESU : quel rapport avec les gîtes, je ne comprends pas trés bien vous payez quoi en rapport avec cette activité en chéque emploi ?

En fait, pas de rapport avec nos gîtes. Pour nous, ça concerne la personne qui vient à la maison nous aider pour le ménage et probablement pour Brigitte aussi. Mais cette hausse de 15% des cotisations patronales, ca contribue aussi à ce phénomène de "raz le bol" des augmentations des charges !

Gilbert

ok , je me doutais un peu, bien que théoriquement ça ne rentre pas dans ce qu'il est autorisé de régler avec le CESU , tant qu'il n'y a pas de contrôle ...

Tu n'as pas compris Jean Luc.
Ca concerne le menage à notre domicile et non dans le gîte (je précisais bien "à la maison"). Brigitte, comme Dominique travaillent toute la semaine et avec les entrées/sortie du gîte le samedi ça ne laisse pas beaucoup le temps de s'occuper de notre propre maison, d'où le fait de se faire aider et de regler en CESU, ce qui est tout a fait conforme à ce type de paiement.

Gilbert

ok , donc c'est donc bien ce que je disais au début, dans notre activité de gîteux on n'est pas concernés par celà .

[jean-luc16]

vu de cette façon, c'est certain... pour moi c'est taxe d'habitation + CFE....
en 2010 j'ai eu quelques frais et non des moindres avec la chaudière entre autres donc de toute façon, il faut que je rentabilise pour amortir !!!
mais tout de même... ras le bol...
Annie

en fait, il faudrait comparer une location de gîte avec une location normale...

sûr que si tu veux moins d'embêtement , tu loue à l'année, plus de CFE, c'est le locataire qui paye la taxe d'habitation et tu peux deduire tes factures de travaux pour leur montant réél , les années de "gros travaux" c'est trés interressant .
Suivant l'evolution des diferents impôts et taxes auquels les gîtes sont soumis de plus en plus, j'envisage moi aussi d'arrêter et de louer la maison en location classique à l'année .

Eh bien, moi, je n'ai pas intérêt à louer le gîte à l'anné car, bien qu'il fasse 180 m2 avec 1500 de terrain, je ne pourrai pas le louer plus de 650 euros / mois si je veux trouver des locataires !! En faisant gîte, je gagne tout simplement le double !! Sans compter les soucis d'impayés, les détériorations et j'en passe !!!

650 seulement pour 180 m2 et bien c'est pas cher du tout vers chez toi les loyers ! Ici, pourtant en pleine campagne, on a une petite maison de 4 piéces , voir 5 , pour ce prix là et plus on se rapproche des villes plus c'est cher .

[Annie]

je vois tous vos messages... j'essaie de résumer..

le cesu c'est pour la personne qui fait le ménage "en dehors" du gîte, cette maison étant personnelle j'ai le droit d'employer quelqu'un pour l'entretenir entre les séjours...

pour une location à l'année, j'ai fait le calcul : pour moi les revenus seraient identiques vu que nos tarifs de location ne peuvent être très hauts.. par contre je paierai toujours les taxes foncières, les impôts... je pourrai déduire les travaux d'isolation, le changement de la chaudière etc... mais chauffage, eau, électricité, mobilier à remplacer, tonte de la pelouse ... à charge du locataire... grosso modo le bénéfice serait le double dans mon cas mais voilà il y aurait "peut-être" d'autres problèmes...

Annie

[brigitte]

Pour le CESU : quel rapport avec les gîtes, je ne comprends pas trés bien vous payez quoi en rapport avec cette activité en chéque emploi ?

En fait, pas de rapport avec nos gîtes. Pour nous, ça concerne la personne qui vient à la maison nous aider pour le ménage et probablement pour Brigitte aussi. Mais cette hausse de 15% des cotisations patronales, ca contribue aussi à ce phénomène de "raz le bol" des augmentations des charges !

Gilbert

Coucou, Brigitte n'a rien à voir avec le césu, c'est Annie qui a un problème de cesu

moi j'ai un problème de RSI, 1600 € qu'ils me doivent, ça suffit, la coupe est pleine !!!

[jean-luc16]

Oui la coupe est pleine parfois ! Je viens de recevoir la lettre de fin de location d'une locataire d'une maison que j'ai en SCI avec ma soeur, la locataire en question touche le RSA, l'allocation parent isolé , la CAF paye entierement son loyer et bien sûr ..........elle travaille au noir comme coiffeuse à domicile sans payer d'impôts !!!! Et bien figurez-vous qu'elle s'est fait renover une maison de 130m2 , en l'espace de 3 ans, sans aucun emprunt ..... nous l'avons appris par un ami plombier qui lui a fait les travaux ! Il y a des jours ou j'ai envie de tout "bazarder" et profiter moi aussi de toutes les aides possibles ...... mais ce n'est pas mon caractére

[Marie Odile]

Oui, la coupe est souvent pleine. J'ai eu le cas de 2 jeunes voulant louer un F4, aucun n'a vraiment de boulot. Le jeune homme est apprenti et la jeune fille travaille de temps en temps, mais ils ont une caution des parents. Le loyer est plus élevé que leur F2 et les charges du coup aussi. Oui, ils avaient déjà leur appart à 18 ans. Quand on leur demande comment ils vont faire pour le loyer, ben voyons, ils vont avoir plus d'allocation logement... Est-ce normal que 2 jeunes de 18 ans louent un F4 aux frais de la société ? D'abord, quand on ne s'assume pas financièrement, à cet âge, on reste chez ses parents ! pour l'avenir de notre pays !
Marie Odile

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